Từ 01/7/2026: Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được cá nhân có chuyên môn thiết kế – Quy định mới giúp giảm chi phí và thủ tục

Từ ngày 01/7/2026, theo Thông tư 02/2024/TT-BXD, hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có thể do cá nhân có chuyên môn phù hợp thực hiện, thay vì bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thiết kế như trước đây. Đây là thay đổi quan trọng, giúp giảm chi phí thiết kế, đơn giản hóa thủ tục và tạo điều kiện cho người dân xây dựng nhà ở nhỏ lẻ.

1. Cơ sở pháp lý

Quy định mới được ban hành tại:

• Thông tư 02/2024/TT-BXD (hiệu lực từ 01/7/2026)

• Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020

• Nghị định 15/2021/NĐ-CP (quản lý dự án đầu tư xây dựng)

• QCVN 06:2022/BXD (quy chuẩn PCCC cho nhà và công trình)

2. Nhà ở riêng lẻ nào được cá nhân thiết kế?

Theo Khoản 2 Điều 5 Thông tư 02/2024/TT-BXD, cá nhân được phép thiết kế khi công trình:

• Là nhà ở riêng lẻ

• Có dưới 7 tầng

• Không thuộc nhóm công trình phải thẩm duyệt PCCC theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP

• Không thuộc loại hình công trình đặc biệt hoặc có yêu cầu kỹ thuật phức tạp

→ Nghĩa là: nhà 1–6 tầng hoàn toàn có thể do cá nhân có chuyên môn đảm nhiệm thiết kế.

3. Cá nhân nào được phép thiết kế?

Theo Điều 83 Luật Xây dựng 2014, cá nhân được thiết kế khi:

• Có trình độ chuyên môn phù hợp (đại học hoặc cao đẳng ngành xây dựng, kiến trúc…)

• Có kinh nghiệm thực tế tương ứng với quy mô công trình

• Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ thiết kế

Không yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề, vì nhà ở dưới 7 tầng thuộc nhóm công trình đơn giản.

4. Hồ sơ thiết kế phải có những gì?

Theo Điều 54 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ gồm:

• Bản vẽ kiến trúc

• Bản vẽ kết cấu

• Bản vẽ điện – nước

• Thuyết minh thiết kế

• Giải pháp an toàn trong thi công

• Giải pháp PCCC (nếu thuộc diện áp dụng theo QCVN 06:2022/BXD)

5. Khi nào nhà dưới 7 tầng vẫn phải tuân thủ PCCC?

Theo Phụ lục V Nghị định 136/2020/NĐ-CP, nhà ở dưới 7 tầng vẫn phải tuân thủ PCCC nếu:

• Có chức năng kinh doanh

• Có mật độ người ở cao

• Có tầng hầm

• Có nguy cơ cháy nổ cao

→ Trường hợp này, cá nhân vẫn được thiết kế nhưng phải đảm bảo tuân thủ QCVN 06:2022/BXD.

6. Lợi ích của quy định mới

CLEAD đánh giá đây là thay đổi tích cực:

1. Giảm chi phí thiết kế

Không bắt buộc thuê tổ chức tư vấn → tiết kiệm 20–40% chi phí.

2. Rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân có thể làm việc trực tiếp với chủ nhà → giảm thời gian chờ đợi.

3. Tăng tính linh hoạt

Phù hợp với nhà phố, nhà dân dụng nhỏ lẻ.

4. Tạo điều kiện cho kỹ sư – kiến trúc sư cá nhân

Mở rộng cơ hội hành nghề.

7. Rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định

Theo Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị:

• Phạt tiền

• Buộc điều chỉnh hồ sơ

• Buộc tháo dỡ phần xây dựng sai

• Không được cấp phép xây dựng

8. Lời khuyên từ CLEAD

Để đảm bảo an toàn pháp lý, chủ đầu tư nên:

1. Kiểm tra số tầng ngay từ đầu

Nếu dưới 7 tầng → có thể thuê cá nhân thiết kế.

2. Chọn cá nhân có chuyên môn phù hợp

Ưu tiên người có kinh nghiệm thực tế.

3. Yêu cầu hồ sơ đầy đủ theo Luật Xây dựng

Không bỏ sót bản vẽ kỹ thuật.

4. Kiểm tra yêu cầu PCCC theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP

Một số nhà dưới 7 tầng vẫn phải tuân thủ.

9. Kết luận của CLEAD

Từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được thiết kế bởi cá nhân có chuyên môn. Đây là bước cải cách giúp giảm chi phí, tăng tính linh hoạt và phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà dân dụng.

Chủ đầu tư chỉ cần:

• Chọn đúng người thiết kế

• Tuân thủ đúng quy định

• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ

• Kiểm tra yêu cầu PCCC khi cần

FAQ – 10 Câu hỏi thường gặp

1. Nhà 6 tầng có được cá nhân thiết kế không? Có.

2. Nhà 7 tầng có được cá nhân thiết kế không? Không. Từ 7 tầng trở lên phải tuân thủ quy chuẩn PCCC và thường phải do tổ chức thiết kế.

3. Cá nhân thiết kế có cần chứng chỉ hành nghề không? Không.

4. Nhà dưới 7 tầng có phải thẩm duyệt PCCC không? Tùy trường hợp theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP.

5. Nhà dưới 7 tầng có phải tuân thủ QCVN 06:2022/BXD không? Có, nếu thuộc diện phải áp dụng.

6. Hồ sơ thiết kế gồm những gì? Kiến trúc – kết cấu – điện – nước – thuyết minh.

7. Nhà ở kết hợp kinh doanh dưới 7 tầng có được cá nhân thiết kế không? Có, nhưng phải tuân thủ PCCC.

8. Cá nhân thiết kế sai có bị xử phạt không? Có, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

9. Chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm không? Có, chịu trách nhiệm toàn diện.

10. Quy định áp dụng từ khi nào? Từ 01/7/2026.