Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là một nội dung pháp lý quan trọng, gắn trực tiếp với thời hạn hoạt động của dự án và quyền khai thác, sử dụng khu đất trong suốt quá trình đầu tư.
Khi thời hạn sử dụng đất sắp hết, doanh nghiệp có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án cần chủ động rà soát điều kiện và thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất theo quy định. Trường hợp dự án có nhu cầu kéo dài thời gian hoạt động trước khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, doanh nghiệp có thể phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư. Việc phân biệt hai trường hợp này có ý nghĩa quan trọng vì căn cứ pháp lý, điều kiện và thủ tục thực hiện không hoàn toàn giống nhau.
1. Trường hợp gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn
Gia hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất tiếp tục sử dụng khu đất sau khi thời hạn sử dụng đất đã được xác lập trước đó kết thúc, trên cơ sở đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất thường gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
Theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024, việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Nếu quá thời hạn nộp hồ sơ mà người sử dụng đất không nộp (trừ trường hợp bất khả kháng), thì không được gia hạn và Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định.
Trình tự, thủ tục gia hạn được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ (có hiệu lực từ 01/8/2024). Hồ sơ gồm đơn xin gia hạn theo mẫu quy định và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, văn bản về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư (nếu có).
Ví dụ Dự án của Công ty B hết hạn sử dụng đất vào ngày 30/6/2027. Công ty B phải nộp hồ sơ xin gia hạn chậm nhất trước ngày 31/12/2026. Nếu nộp muộn hơn mà không có lý do bất khả kháng hợp lệ, công ty sẽ không được gia hạn và phải trả lại mặt bằng.
2. Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi chưa hết thời hạn
Điều 175 Luật Đất đai 2024 quy định việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi chưa hết thời hạn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
- Có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư;
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước;
- Không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024;
- Có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án;
- Đáp ứng các điều kiện về môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường.
Thời hạn sử dụng đất sau khi được điều chỉnh không được vượt quá thời hạn quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 (tối đa 50 năm hoặc 70 năm tùy trường hợp).
Ví dụ Công ty C đang thực hiện dự án khu công nghiệp với thời hạn sử dụng đất còn lại 15 năm. Do cần mở rộng công suất và đã được cơ quan đầu tư chấp thuận điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án lên thêm 20 năm, công ty nộp hồ sơ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Nếu đáp ứng đủ điều kiện về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và môi trường, cơ quan đất đai sẽ xem xét điều chỉnh, nhưng tổng thời hạn không vượt quá mức tối đa theo luật.
3. Gia hạn trong trường hợp chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng
Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.
Hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (trừ trường hợp bất khả kháng theo khoản 9 Điều 81). Cách tính khoản tiền bổ sung được quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.
Ví dụ Công ty D nhận bàn giao đất ngày 01/01/2025 nhưng đến hết tháng 12/2025 vẫn chưa khởi công. Công ty được xem xét gia hạn tối đa 24 tháng (tính từ tháng thứ 13) và phải nộp thêm khoản tiền bổ sung theo công thức quy định. Nếu sau 24 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Doanh nghiệp cần phân biệt gia hạn thời hạn sử dụng đất với gia hạn tiến độ sử dụng đất. Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau. Trường hợp dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, doanh nghiệp có thể phải xử lý theo quy định về đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc sử dụng chậm tiến độ.
Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, trường hợp dự án không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn luật định hoặc chậm tiến độ có thể bị xem xét gia hạn tiến độ sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định; nếu hết thời hạn được gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước có thể thu hồi đất theo quy định.
Gia hạn sử dụng đất dự án đầu tư là thủ tục quan trọng đối với doanh nghiệp có dự án sử dụng đất có thời hạn. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát thời hạn sử dụng đất, thời hạn hoạt động của dự án, tiến độ thực hiện dự án, tình trạng nghĩa vụ tài chính và quy hoạch trước khi thực hiện thủ tục.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0798.468.579
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực.
