Tranh chấp ranh giới đất là một trong những tranh chấp phổ biến giữa các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề. Tranh chấp có thể phát sinh khi hàng rào, tường rào được xây dựng không đúng vị trí, một bên cho rằng hàng xóm lấn sang phần đất của mình hoặc diện tích, kích thước thực tế không phù hợp với giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trong những trường hợp này, người sử dụng đất cần xác định ranh giới giữa các thửa đất được căn cứ vào đâu, có bắt buộc hòa giải hay không và phải làm gì nếu hai bên không thể tự thỏa thuận.
Ranh giới giữa hai thửa đất được xác định dựa trên căn cứ nào?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề trước hết được xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền, ranh giới có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Pháp luật cũng quy định các bên có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung và không được tự ý lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản.
Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, việc xác định ranh giới không chỉ dựa vào vị trí hàng rào đang tồn tại mà cần xem xét hồ sơ pháp lý, bản đồ địa chính, quá trình sử dụng đất và các chứng cứ liên quan.
Tranh chấp ranh giới đất cần giải quyết như thế nào?
Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên thực hiện theo trình tự phù hợp thay vì tự ý di dời hàng rào hoặc mốc giới.
1. Kiểm tra giấy tờ và hiện trạng thửa đất
Trước tiên, cần rà soát các tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất, chẳng hạn:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Bản đồ, hồ sơ địa chính;
- Hồ sơ đo đạc, trích lục thửa đất;
- Văn bản thỏa thuận về ranh giới giữa các bên, nếu có;
- Hình ảnh, video hoặc tài liệu thể hiện hiện trạng sử dụng đất;
- Các chứng cứ về quá trình sử dụng đất và mốc giới đã tồn tại trước đó.
Đây là bước quan trọng để xác định ranh giới trên giấy tờ có phù hợp với ranh giới đang sử dụng trên thực tế hay không.
Nếu có sự chênh lệch về vị trí hoặc diện tích, các bên có thể cần thực hiện đo đạc, xác định lại hiện trạng để làm rõ nguyên nhân.
2. Tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở
Nếu tranh chấp mới phát sinh và các bên vẫn có khả năng trao đổi, việc tự thỏa thuận là phương án nên được ưu tiên.
Các bên có thể thống nhất việc xác định lại mốc giới, đo đạc phần đất đang tranh chấp và lập văn bản ghi nhận kết quả.
Trường hợp thỏa thuận làm thay đổi ranh giới hoặc diện tích sử dụng đất, cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật về đất đai.
3. Hòa giải tại UBND cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp luật định, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Khi nhận được yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải.
Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản. Trường hợp hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì các bên thực hiện thủ tục tiếp theo theo quy định.
Hòa giải không thành thì phải làm gì?
Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bước tiếp theo phụ thuộc vào tình trạng giấy tờ về quyền sử dụng đất và yêu cầu của các bên.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp tranh chấp mà các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Đối với trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, pháp luật đất đai có cơ chế lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp, trong đó có việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định.
Vì vậy, không phải mọi tranh chấp ranh giới đất đều có cùng một thủ tục giải quyết. Cần xác định tình trạng pháp lý của thửa đất và nội dung tranh chấp trước khi lựa chọn cơ quan có thẩm quyền.
Hàng xóm lấn sang đất của mình phải làm gì?
Nếu nghi ngờ hàng xóm xây dựng nhà, tường rào hoặc công trình lấn sang phần đất của mình, người sử dụng đất không nên tự ý phá dỡ hoặc di chuyển công trình.
Thay vào đó, nên:
Bước 1: Ghi nhận hiện trạng, chụp ảnh hoặc quay video phần đất đang tranh chấp.
Bước 2: Kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính của thửa đất.
Bước 3: Xác định chính xác vị trí ranh giới thông qua hồ sơ, đo đạc và hiện trạng thực tế.
Bước 4: Trao đổi, yêu cầu bên còn lại khắc phục nếu xác định có hành vi lấn chiếm.
Bước 5: Nếu không thể thỏa thuận, thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định.
Bước 6: Trường hợp hòa giải không thành, lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết dựa trên tình trạng pháp lý của thửa đất và nội dung tranh chấp.
Có được tự ý dời hàng rào, cột mốc khi đang tranh chấp không?
Không nên tự ý thực hiện.
Ngay cả khi cho rằng phần đất đang bị lấn chiếm thuộc quyền sử dụng của mình, việc tự ý phá hàng rào, di chuyển cột mốc hoặc xây dựng lại ranh giới có thể làm thay đổi hiện trạng và gây khó khăn cho quá trình xác minh, giải quyết tranh chấp.
Do đó, trong trường hợp hai bên chưa thống nhất được ranh giới, việc giữ nguyên hiện trạng và thu thập chứng cứ thường là phương án an toàn hơn.
Tranh chấp ranh giới đất cần chuẩn bị những chứng cứ gì?
Tùy từng vụ việc, người sử dụng đất có thể chuẩn bị:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất;
- Bản đồ địa chính, trích lục bản đồ;
- Hồ sơ đo đạc;
- Văn bản thỏa thuận hoặc biên bản xác định ranh giới;
- Hình ảnh, video về hiện trạng;
- Tài liệu thể hiện quá trình sử dụng đất;
- Chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm, nếu có;
- Biên bản hòa giải và các tài liệu phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Chứng cứ càng đầy đủ thì việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng và vị trí ranh giới càng thuận lợi.
Tranh chấp ranh giới đất thường bắt nguồn từ những vấn đề rất cụ thể như hàng rào xây sai vị trí, diện tích thực tế không khớp với giấy tờ, mốc giới bị thay đổi hoặc một bên cho rằng hàng xóm đang lấn chiếm đất.
Khi xảy ra tranh chấp, các bên không nên tự ý phá dỡ công trình hoặc thay đổi mốc giới. Thay vào đó, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, xác định hiện trạng, ưu tiên thỏa thuận và thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định.
Trường hợp hòa giải không thành, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và phương thức giải quyết là bước quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Nếu bạn đang gặp tranh chấp về ranh giới, diện tích hoặc có dấu hiệu bị lấn chiếm đất, việc rà soát hồ sơ và chứng cứ trước khi thực hiện thủ tục pháp lý sẽ giúp xác định hướng xử lý phù hợp và hạn chế những tranh chấp phát sinh về sau.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0798.468.579
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực.
