Việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất là thủ tục hành chính quan trọng nhằm điều chỉnh ranh giới, diện tích thửa đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế của người sử dụng đất.
1. Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc và điều kiện sau đây:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
- Đối với trường hợp tách thửa đất, ngoài các điều kiện nêu trên, các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với loại đất đang sử dụng. Trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
- Đối với trường hợp hợp thửa đất, các thửa đất được hợp phải có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có thửa đất ở tại phường X, thành phố Y với diện tích 120 m². Theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Y, diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở tại khu vực đô thị là 50 m². Ông A muốn tách thành hai thửa, mỗi thửa 60 m². Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Trong trường hợp này, ông A đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa.
2. Thành phần hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Bản vẽ do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu) hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
3. Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan sau: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai; hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người nộp hồ sơ có thể nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính, tại địa điểm theo thỏa thuận hoặc trên Cổng dịch vụ công Quốc gia, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nộp tại Bộ phận Một cửa, cơ quan này chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Bước 3: Kiểm tra và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Cơ quan này kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất trên hồ sơ lưu trữ cũng như hồ sơ do người sử dụng đất nộp.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan giải quyết trả hồ sơ và thông báo rõ lý do trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan xác nhận vào đơn đề nghị và bản vẽ, sau đó thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp. Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất, cơ quan thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động tương ứng.
Thời hạn giải quyết do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và một số thời gian khác theo quy định).
3. Lưu ý quan trọng
- Diện tích tối thiểu được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và có sự khác biệt giữa các địa phương cũng như giữa khu vực đô thị và nông thôn. Người sử dụng đất cần tra cứu quyết định cụ thể của địa phương nơi có đất trước khi thực hiện thủ tục. Việc tách thửa đất phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật khu vực.
- Người sử dụng đất nên chuẩn bị bản vẽ tách thửa, hợp thửa do đơn vị có thẩm quyền thực hiện để bảo đảm tính chính xác. Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất cần lưu ý các quy định liên quan đến quyền sở hữu tài sản khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0798 468 479
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực.
