Tách thửa, hợp thửa đất là những nhu cầu phổ biến của người dân trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng hoặc phân chia tài sản. Để quản lý thị trường bất động sản minh bạch và ngăn chặn tình trạng phân lô trái phép, Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã thiết lập một hành lang pháp lý mới với nhiều điều kiện và quy trình chặt chẽ hơn. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp người sử dụng đất chủ động bảo vệ quyền lợi và thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, đúng pháp luật.
1. Điều kiện để được tách thửa đất
Căn cứ Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, việc tách thửa phải đáp ứng hai nhóm điều kiện: điều kiện chung (áp dụng cho cả tách thửa lẫn hợp thửa) và điều kiện riêng (chỉ áp dụng cho tách thửa).
1.1. Điều kiện chung (áp dụng cho cả tách thửa và hợp thửa)
Theo Điều 220, Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2024, thửa đất phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một trong các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Ví dụ: Ông A sử dụng một thửa đất 300 m² tại TP. Hồ Chí Minh nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Ông A sẽ không thể thực hiện tách thửa cho đến khi hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích không tranh chấp vẫn được phép tách/hợp thửa.
- Bảo đảm lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích thửa đất ở để làm lối đi khi tách/hợp thửa thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.
1.2. Điều kiện riêng đối với tách thửa
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, Điều 220, Khoản 2 của Luật Đất đai năm 2024 quy định thêm:
- Diện tích tối thiểu: Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Phải thực hiện tách thửa, và diện tích thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. Riêng thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa thì không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
- Trường hợp phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia không đảm bảo điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
2. Trình tự, thủ tục tách thử và hợp thửa đất
Theo Điều 223, Khoản 1, Điểm đ của Luật Đất đai năm 2024, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất là một trong các thủ tục hành chính về đất đai, và Chính phủ có thẩm quyền quy định chi tiết. Trình tự, hồ sơ cụ thể được quy định tại Phần C Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
2.1. Hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa đất
Hồ sơ đề nghị tách thửa/hợp thửa thông thường bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất hoặc hợp thửa đất (theo mẫu do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành); theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
- Bản vẽ sơ đồ thửa đất đề nghị tách/hợp (do đơn vị đo đạc có chức năng lập, nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu); theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
- Giấy tờ tùy thân của người đề nghị (chứng minh nhân dân/căn cước công dân).
Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.
2.2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
- Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (nơi có đất) là cơ quan trực tiếp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất.
- Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện hoặc trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia/địa phương.
2.3. Thời hạn giải quyết
Nộp theo hình thức trực tuyến và dịch vụ bưu chính là 12 ngày làm việc, trường hợp nộp trực tiếp thì thời hạn giải quyết là 22 ngày làm việc.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất hoặc trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.
Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.
2.4. Kết quả giải quyết
Sau khi hoàn tất thủ tục, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất mới sau khi tách thửa hoặc cho thửa đất sau khi hợp thửa, theo Điều 146, Khoản 3 của Luật Đất đai năm 2024.
3. Các trường hợp không được tách thưat, hợp thửa và nghĩa vụ tài chính
3.1. Các trường hợp không được tách thửa, hợp thửa đất
Ngoài việc không đáp ứng điều kiện tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024, pháp luật và các quy định của UBND cấp tỉnh còn liệt kê một số trường hợp cụ thể bị từ chối tách/hợp thửa. Tham khảo quy định của tỉnh Ninh Thuận (Điều 1, Khoản 3 của Quyết định 84/2024/QĐ-UBND tỉnh Ninh Thuận) quy định các trường hợp cụ thể không được tách/hợp thửa
- Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định mà không thực hiện).
- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết (trừ khi xác định được phần không tranh chấp).
- Thửa đất đang bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai chưa chấp hành xử lý, hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Đất được Nhà nước cho thuê; đất thuộc dự án đã được cho thuê theo quy định
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên
- Hợp thửa đất ở tại các khu dân cư theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền thống nhất)
Ngoài ra, Điều 146, Khoản 2 của Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ: Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký thành 02 hoặc nhiều thửa mà trong đó có ít nhất 01 thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa. Đây là chế tài quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái phép.
Ví dụ trường hợp Bà B có thửa đất 200 m² tại một xã thuộc tỉnh Tiền Giang (diện tích tối thiểu tách thửa đất ở là 100 m²). Bà B tự phân chia thành 3 thửa: 100 m², 60 m² và 40 m². Vì thửa 60 m² và 40 m² đều nhỏ hơn mức tối thiểu 100 m², cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất này.
3.2. Nghĩa vụ tài chính khi tách thửa, hợp thửa đất
Theo Điều 135, Khoản 3 của Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi tách thửa, hợp thửa đất bao gồm:
- Lệ phí địa chính (lệ phí cấp Giấy chứng nhận): Người sử dụng đất phải nộp lệ phí khi được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới sau khi tách/hợp thửa. Mức lệ phí do HĐND cấp tỉnh quy định, thường dao động từ 25.000 đồng đến 100.000 đồng/giấy tùy địa phương.
- Chi phí đo đạc địa chính: Người sử dụng đất phải trả chi phí cho đơn vị đo đạc thực hiện trích đo địa chính thửa đất. Đây thường là khoản chi phí đáng kể, dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy diện tích và địa phương.
- Lệ phí trước bạ: Phát sinh trong trường hợp tách thửa gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho). Mức lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân (nếu có): Nếu việc tách thửa đi kèm với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% trên giá chuyển nhượng (hoặc 25% trên thu nhập chịu thuế nếu xác định được giá vốn).
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0877.111.247
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực.
