Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là "Giấy chứng nhận") là chứng thư pháp lý quan trọng, xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ nhiều năm nhưng chưa có bất kỳ giấy tờ nào về quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành vẫn tạo điều kiện để những đối tượng này được cấp Giấy chứng nhận, qua đó bảo đảm quyền lợi hợp pháp và tạo cơ sở thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Bài viết này sẽ hướng dẫn các bạn thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho đất chưa có giấy tờ.
1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận
Theo Điều 138 của Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo từng mốc thời gian sử dụng đất như sau:
Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Về diện tích đất ở được công nhận:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu diện tích đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức công nhận, thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng; phần vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất bằng 20% giá đất.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận, thì toàn bộ diện tích được xác định là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Điều kiện tương tự: được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
Về nghĩa vụ tài chính: Phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất (theo Điều 10 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP).
Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Ngoài điều kiện được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo nguyên tắc:
- Diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức giao đất ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 20% giá đất (đối với đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004) hoặc 40% giá đất (đối với đất sử dụng từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014).
- Phần vượt hạn mức phải nộp 50% hoặc 70% giá đất tùy theo thời điểm sử dụng đất.
- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng, hình thức giao đất có thu tiền, thời hạn ổn định lâu dài; tiền sử dụng đất bằng 60% hoặc 70% giá đất tùy thời điểm.
- Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ví dụ trường hợp Gia đình ông Nguyễn Văn A đang sử dụng một thửa đất 200m² tại xã X, tỉnh Y từ năm 1985 (tức là từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993), trên đó có nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Y quy định hạn mức công nhận đất ở là 150m². Như vậy, ông A sẽ được công nhận 150m² là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất cho 150m² này. Phần 50m² vượt hạn mức (nếu đã xây dựng nhà ở trên đó) sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất theo bảng giá đất của địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ.
2. Xử lý phần diện tích đất còn lại
Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định đất ở, Điều 138 của Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:
- Nếu hiện trạng là đất phi nông nghiệp không phải đất ở (ví dụ: đang kinh doanh, buôn bán): được công nhận là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, hình thức giao đất có thu tiền, thời hạn ổn định lâu dài.
- Nếu hiện trạng là đất nông nghiệp: được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch, thì được công nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Trường hợp đặc biệt: Đất lấn chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014
Theo Điều 25 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người đang sử dụng đất do lấn chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014 cũng có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện tương tự. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất đang sử dụng không đúng mục đích nhưng việc sử dụng phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, thì:
- Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận: thực hiện thủ tục cấp lần đầu.
- Nếu đã được cấp Giấy chứng nhận: thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
- Trong cả hai trường hợp, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích.
4. Thủ tục cấp giấy chứng nhận
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu quy định);
- Giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/hộ chiếu);
- Sơ đồ thửa đất (nếu có);
- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sử dụng đất (không có tranh chấp, thời điểm sử dụng đất);
- Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của địa phương.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Theo Điều 136 của Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân. Hồ sơ được nộp tại: Bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện; hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Lưu ý: Kể từ ngày 31/01/2026, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về công nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ 31/01/2026 đến 28/02/2027, đồng thời có thể phân cấp, ủy quyền cho cơ quan cấp dưới thực hiện.
Bước 3: Thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa
Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành:
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ;
- Xác minh thực địa (nếu cần);
- Lấy ý kiến của các cơ quan liên quan về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Theo Điều 135, Khoản 3 của Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trường hợp được miễn hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Lưu ý: Theo Điều 18, Khoản 11 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cá nhân và hộ gia đình có thể được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Chính sách ghi nợ này được áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029. Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, tặng cho... thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền đó.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận tại cơ quan đã nộp hồ sơ.
5. Một số lưu ý quan trọng
Đăng ký đất đai là bắt buộc: Theo Điều 131 của Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký đất đai. Việc không đăng ký có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều kiện không được bồi thường khi thu hồi: Theo Điều 101 của Luật Đất đai năm 2024, trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất. Đây là rủi ro rất lớn mà người sử dụng đất cần lưu ý
Hạn mức công nhận đất ở do địa phương quy định: Theo Điều 141, Khoản 5 của Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện và tập quán địa phương để quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở. Do đó, người dân cần tra cứu quy định cụ thể của tỉnh, thành phố nơi có đất.
Giấy chứng nhận cũ vẫn có giá trị: Theo Điều 256, Khoản 3 của Luật Đất đai năm 2024, các Giấy chứng nhận đã cấp theo pháp luật trước đây vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ và không bắt buộc phải đổi sang mẫu mới.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0877.111.247
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực
