Việc chuyển quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là "sang tên Sổ đỏ") là một giao dịch pháp lý phổ biến nhưng đòi hỏi người dân phải nắm rõ các loại thuế, phí và lệ phí liên quan để đảm bảo quá trình thực hiện suôn sẻ và đúng quy định pháp luật. Bài viết này CLEAD sẽ phân tích chi tiết các khoản chi phí này, kèm theo ví dụ minh họa và căn cứ pháp lý cụ thể.
I. Các loại thuế, phí và lệ phí bắt buộc khi chuyển quyền sở hữu
Khi thực hiện chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các bên liên quan (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) có nghĩa vụ nộp các khoản thuế, phí và lệ phí sau đây:
1. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
Thuế TNCN là khoản thuế mà bên chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp cho Nhà nước, dựa trên thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024), Khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Mức thuế suất được quy định là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.
Giá tính thuế:
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở), thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.
- Đối với chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, giá tính thuế là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Ví dụ trường hợp Ông A chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 100m2 cho bà B với giá thỏa thuận trong hợp đồng là 3 tỷ đồng. Giả sử giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng. Khi đó, thuế TNCN mà ông A phải nộp sẽ là 2% của 2,5 tỷ đồng, tức là 50 triệu đồng.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN: căn cứ theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 Cá nhân chuyển nhượng bất động sản có thể được miễn thuế TNCN trong một số trường hợp cụ thể như:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ/mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi/mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng/mẹ chồng với con dâu, cha vợ/mẹ vợ với con rể, ông nội/bà nội với cháu nội, ông ngoại/bà ngoại với cháu ngoại, anh/chị/em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có quyền sở hữu/sử dụng ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền bắt buộc mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng (bên mua) là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản đối với nhà, đất.
Giá tính lệ phí trước bạ: theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC giá tính lệ phí trước bạ như sau:
- Đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Đối với nhà: Giá của 1m2 nhà x Diện tích nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà.
Ví dụ trường hợp Ông C mua một mảnh đất có diện tích 100m2. Tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành là 30 triệu đồng/m2. Lệ phí trước bạ ông C phải nộp là: 100m2 x 30 triệu đồng/m2 x 0,5% = 15 triệu đồng.
- Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng, cha đẻ/mẹ đẻ với con đẻ... được miễn lệ phí trước bạ.
3. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Theo điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bổ sung bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC. Mức thu phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, do đó sẽ khác nhau giữa các địa phương. Mức phí này trên thực tế thường dao động từ 500.000 đồng đến 5 triệu đồng, phổ biến nhất trong khoảng 500.000 - 2 triệu đồng.
Ví dụ (tại Đà Nẵng, có hiệu lực từ 10/6/2026):
- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Cá nhân nộp từ 190.000 - 250.000 đồng/hồ sơ.
- Hồ sơ cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận: Cá nhân nộp từ 200.000 - 250.000 đồng/hồ sơ.
- Hồ sơ chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp: Cá nhân nộp từ 300.000 - 500.000 đồng/hồ sơ.
4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản tiền phải trả khi cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua (người nhận chuyển nhượng). Theo Điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của địa phương. Mức thu này thường khá thấp, thường dưới 100.000 đồng cho mỗi lần cấp mới.
5. Phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Phí công chứng là khoản phí bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý. Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên thường thỏa thuận cụ thể về việc ai sẽ chịu khoản phí này.
II. Phân chia trách nhiệm nộp các khoản chi phí
Trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, việc phân chia trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí và lệ phí thường được thực hiện theo thông lệ hoặc theo thỏa thuận của các bên:
- Bên bán (bên chuyển nhượng) thường chịu: Thuế thu nhập cá nhân.
- Bên mua (bên nhận chuyển nhượng) thường chịu: Lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phí công chứng: Thường do các bên thỏa thuận.
Lưu ý: Pháp luật hiện hành không bắt buộc toàn bộ chi phí phải do bên mua hoặc bên bán chịu. Do đó, các bên có thể thỏa thuận về việc phân chia các khoản thuế, phí và lệ phí này trong hợp đồng chuyển nhượng để phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Việc nắm vững các quy định về chi phí chuyển quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vô cùng quan trọng đối với mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch bất động sản. Việc hiểu rõ từng loại thuế, phí và lệ phí, cùng với căn cứ pháp lý và cách tính sẽ giúp các bên chủ động trong việc chuẩn bị tài chính và thực hiện đúng các nghĩa vụ đối với Nhà nước, góp phần đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra minh bạch, thuận lợi và hợp pháp.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hi@clead.vn
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
📞 Cần hỗ trợ pháp lý? CLEAD luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc cần được tư vấn để yên tâm hơn trong hoạt động kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với CLEAD – Trung Tâm Tư Vấn Pháp Luật trực thuộc Hiệp Hội Thương Mại Điện Tử Việt Nam (VECOM). Chúng tôi luôn ở đây để lắng nghe và hỗ trợ bạn một cách tận tâm, nhanh chóng và chính xác.
Liên hệ CLEAD qua các kênh chính thức:
- Hotline: 0877.111.247
- Văn phòng TP.HCM: Tầng 9, tòa nhà VNO, 124 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định, TP.HCM
- Văn phòng Tây Nam Bộ: Đường huyện 53, Khu phố Mỹ Thuận, Phường Nhị Quý (Đối diện VKSND Khu vực 4), Tỉnh Đồng Tháp
- Văn phòng Đà Nẵng: Tầng 2, tòa nhà OCB, 79–81 Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Khánh, Thành phố Đà Nẵng
- Website: https://clead.vn/
- Fanpage: https://www.facebook.com/clead.hochiminh
- Zalo OA: https://zalo.me/815492860704951598
CLEAD – Pháp lý chuyên sâu, Giải pháp chuẩn mực.
