Rủi ro giao dịch mua bán đất đai qua hợp đồng ủy quyền là vấn đề nhiều người quan tâm trong các giao dịch đất đai hiện nay. Khi tham gia giao dịch, các bên thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng lại ký kết hợp đồng ủy quyền khi mua bán đất dẫn đến nhiều rủi ro. 

1. Hợp đồng ủy quyền là gì?

Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Hợp đồng uỷ quyền thường xuyên được sử dụng trong nhiều lĩnh vực kinh doanh và pháp lý như: trong ngành bảo hiểm, bất động sản, và giáo dục. Các điều khoản cụ thể của hợp đồng uỷ quyền có thể thay đổi tùy thuộc vào nhu cầu cụ thể của các bên liên quan và tính chất của giao dịch. 

2. Một số rủi ro khi giao dịch mua bán đất đai qua Hợp đồng ủy quyền

Thứ nhất, việc chuyển nhượng thông qua Hợp đồng ủy quyền không có hiệu lực

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".  Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.

Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Đồng thời, quy định tại khoản 1 Điều 161  Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi phát sinh tranh chấp, người nhận ủy quyền sẽ khó chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất đó. Bởi vì, hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất sang chủ thể khác nên đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Thứ hai, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào.

Theo quy định Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý. Nếu ủy quyền có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền nếu có thiệt hại xảy ra.

Như vậy, giao dịch hợp đồng mua đất dưới dạng hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

 Thứ ba, Hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. 

Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

- Hợp đồng đã được hoàn thành.

- Theo thỏa thuận của các bên.

-  Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.

Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).