Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu của người dân đối với bất động sản ngày một tăng cao. Nhằm đáp ứng thị hiếu, pháp luật đã có “hướng mở” cho phép nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch mua - bán. Từ đó, vấn đề về mua - bán nhà ở hình thành trong tương lai không còn là vấn đề quá xa lạ đối với xã hội ngày nay.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ theo khoản Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Như vậy, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở khi nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao. Nói cách khác, tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng nhà ở có thể chưa tồn tại trên thực tế. Chính vì bản chất đặc biệt này, dẫn đến việc giao kết hợp đồng mua bán tồn tại rất nhiều rủi ro.
2. Những rủi ro có thể gặp phải khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ thể không có thẩm quyền
Trên thực tế, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thực hiện thông qua mối quan hệ ba bên, Nhà đầu tư (bên chuyển nhượng dự án) – Bên nhận chuyển nhượng dự án – Khách hàng. Nhiều trường hợp, bên nhận chuyển nhượng dự án không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản nhưng vẫn ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng. Khi này, hợp đồng được ký kết sẽ không có giá trị pháp lý vì chủ thể không có thẩm quyền giao kết. Hệ quả tất yếu là hợp đồng được giao kết trước đó sẽ vô hiệu. Hệ quả hợp đồng vô hiệu được xử lý theo Điều 131 BLDS 2015, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Thứ hai, rủi ro khi chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà
Thực tế, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ do chủ đầu tư soạn sẵn và khi giao kết, khách hàng chỉ cần ký vào hợp đồng sẵn có đó. Mặt khác, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ không buộc phải công chứng. Trong khi đó, việc công chứng hợp đồng mua bán sẽ giúp xác thực tính pháp lý của hợp đồng. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không qua công chứng chủ đầu tư sẽ lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng soạn các điều khoản bất lợi cho khách hàng về các trường hợp hoãn thực hiện nghĩa vụ bàn giao hoặc “đánh” vào câu chữ khiến thời hạn bàn giao nhà bị kéo dài làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng.
Thứ ba, rủi ro khi chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua
Chủ đầu tư sau khi hoàn thành việc xây dựng dự án không thể nghiệm thu công trình vì còn cấn vấn đề pháp lý như: xây dựng không đúng quy định, chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo đúng quy định,... dẫn đến hệ quả không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và không thể thực hiện nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận cho bên mua.
Thứ tư, rủi ro khi chất lượng nhà khi bàn giao không đúng cam kết ban đầu
Đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng trên thực tế. Khách hàng chỉ có thể đánh giá đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thông qua bản vẽ thi công, thông tin của dự án do chủ đầu tư cung cấp. Do đó, thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu, tiện ích và dịch vụ định kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.
Thứ năm, rủi ro khi tham gia vào giao dịch lừa đảo “tiền mất, tật mang”
Khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khách hàng sẽ phải tự tìm hiểu các vấn đề pháp lý có liên quan đến giao dịch mua bán. Chủ đầu tư có thể lợi dụng lòng tin của khách hàng và sự thiếu hiểu biết các quy định của pháp luật để giao kết hợp đồng mua bán nhà với mục đích nhận tiền xong bỏ trốn, không thực hiện dự án hoặc thực hiện việc mua bán một căn cho nhiều chủ thể khác nhau.
Khác với giao dịch nhà ở sẵn có, giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai mang tính chất đặc biệt vì tại thời điểm giao dịch nhà ở có thể chưa hoàn thành việc xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào kinh doanh. Từ đó làm phát sinh nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quý khách hàng cần lưu ý một số rủi ro nói trên để nhằm giảm thiểu tối đa tranh chấp phát sinh và bảo vệ một cách tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.