Hiện nay, có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư, cá nhân phải xin phép xây dựng nhà ở trước khi khởi công nhưng không biết, dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin về hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Trường hợp nào nhà ở phải có giấy phép xây dựng?
Đối với một số công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, vậy đối với các trường hợp nào thì phải có giấy phép?
Căn cứ khoản 1 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
2. Các trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng:
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).
(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
3. Hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở cần những gì?
Hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở đã được pháp luật Việt Nam quy định rất cụ thể tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Hồ sơ cần chuẩn bị để được cấp phép xây dựng nhà ở gồm có:
(1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ
(2) Giấy chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao).
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;
c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện tỷ lệ 1/50 - 1/200;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Ngoài ra, đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các giấy tờ nêu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận (Quy định tại khoản 4 Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD).
4.Nộp hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở ở đâu?
Khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người nộp hồ sơ nộp tại Trung tâm hành chính công hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện. Còn đối với công trình thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Bộ phận một cửa liên thông để chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi nộp hồ sơ, cá nhân sẽ phải đợi bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì phải bổ sung, còn nếu đã đầy đủ sẽ nhận được một biên nhận từ bộ phận tiếp nhận.
5. Mức phạt khi không có giấy phép xây dựng:
Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:
- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 120 - 140 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Cơ sở pháp lý: Luật Xây dựng 2014, sđ 2020.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP
Thông tư 15/2016/TT-BXD.
Trên đây là những nội dung hồ sơ mà khách hàng cần chuẩn bị để nộp tại cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở trước khi khởi công. Mong rằng bài viết sẽ cung cấp cho quý độc giả những thông tin pháp lý cần thiết trong lĩnh vực bất động sản.