1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc:
“ Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
=> Như vậy, có thể hiểu đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên tham gia giao dịch dân sự với nhau để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và phải được lập thành văn bản.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như thế nào?
Theo quy định tại Khoản 1, Mục I, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP cũng hướng dẫn cụ thể việc giải quyết về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau: trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc.
a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS (xem quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.)
b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c) Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS (xem quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)
d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c nêu trên này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
=> Như vậy, trên thực tế khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia giao dịch có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu các bên không thể tự thỏa thuận thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết theo quy định trên.
Các trường hợp Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Theo BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi:
- Vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội.
- Giả tạo, nhầm lẫn, bị lừa dối, cưỡng ép.
- Do người không có năng lực hành vi dân sự xác lập.
- Không tuân thủ quy định về hình thức.
- Đối tượng không thể thực hiện được.
Hợp đồng vô hiệu kéo theo hậu quả pháp lý: các bên hoàn trả những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc:
“ Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
=> Như vậy, có thể hiểu đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên tham gia giao dịch dân sự với nhau để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và phải được lập thành văn bản.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như thế nào?
Theo quy định tại Khoản 1, Mục I, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP cũng hướng dẫn cụ thể việc giải quyết về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau: trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc.
a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS (xem quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.)
b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c) Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS (xem quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)
d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c nêu trên này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
=> Như vậy, trên thực tế khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia giao dịch có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, nếu các bên không thể tự thỏa thuận thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết theo quy định trên.
Các trường hợp Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Theo BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi:
- Vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội.
- Giả tạo, nhầm lẫn, bị lừa dối, cưỡng ép.
- Do người không có năng lực hành vi dân sự xác lập.
- Không tuân thủ quy định về hình thức.
- Đối tượng không thể thực hiện được.
Hợp đồng vô hiệu kéo theo hậu quả pháp lý: các bên hoàn trả những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.